最近有很多朋友詢問我有關 房屋轉貸 的問題


因為我曾經有過這方面的經驗(貸款.卡債)


所以我決定寫一篇關於 房屋轉貸 的文章


希望這篇文章能幫助你解決金錢上的問題


 


房屋轉貸-線上24H貸款諮詢


 


 

【王立德╱台北報導】金管會保險局要求壽險業限期內改善「費差損」,銀行理專優渥的佣金恐要打7折了!據了解,在壽險公會與金管會達成共識後,6月底將開始調降銀行通路佣金,第2波調降則落於8月中,壽險業受惠於此,可望逐步改善費差損問題,但去年以來過度依賴銷售保單的銀行、理專,收入則將受到衝擊。

金管會在去年金檢時發現,壽險公司銷售保單陸續出現費差損情形,首先發現的是利變型年金與萬能壽險,今年房屋轉貸進一步發現,壽險公司銷售躉繳型、儲蓄型的商品的佣金也過高,導致部分壽險公司出房屋轉貸現財務壓力。

部分壽險財務壓力
壽險公司的收益及損失由4大項目組成,包含費差、利差、匯差與死差,若出現「費差損」,表示保單的「營業費用」高於保單「附加費用」總額。簡單說,就是付出的費用比收到的費用少,而過去來可以靠「利差」多賺一點來彌補,但今年資房屋轉貸本市場詭譎多變,壽險公司若要繼續「挖東牆補西牆」,虧損的機率相當高。
金管會表示,原本法規就要求人身保險商品費率,應符合適足性、合理性及公平性,費率應反映各項成本且利潤應合理,以維護消費者權益。而保險局日前已發函要求保單支付的「佣金、獎金及營業費用」,不應超過附加費用,也房屋轉貸就是不能「賠本」搶生意。
由於保險局要求壽險業限期內改善「費差房屋轉貸損」,金管會保險局副局長施瓊華昨表示,壽險業者在保單設計上本來就有包含費用率計算,如果為降低費用,不排除有可能在銀行通路上進行調整。

不能再賠本搶生意
據了解,各壽險公司將先於6月底調降「躉繳型」保險商品給予銀行通路的佣金,「分期繳」保險商品因涉及因素較複雜,如營業費用如何計算等問題,因需要時間來調整,將等到8月中才開始調降。
此舉上路後,公股行庫將首當其衝。壽險主管指出,因公股行庫的理專較專精銷躉繳型保險商品,分期繳商品則是民營銀行的強項,因此最快7月起,公股行庫的財富管理部門手續費收入將下滑,等到8月中時,整體銀行業的財富管理部門都受到影響。而對於銀行理專來說,銷售保險商品的佣金將下滑,旅遊獎勵也恐將取消。


佣金遭砍理專叫苦
另若不調降相對較高的銀行通路佣金,在保險局要求壽險公司限期改善費差損情況下,壽險公司只好調高保費,將較高的佣金費用轉嫁到消費者身上。
銀行、壽險公司基於此共識,為不要「殺雞取卵」,同意調降壽險公司給予銀行通路的佣金,以換取「長期穩健經營市場」的健康發展。
對於佣金遭砍,銀行理專私下表示,過去賣保單要跟同業競爭,還有壽險業務員搶生意,加上主管機關逐步開放網路賣保單業務,「生意大餅一直被瓜分出去,結果現在佣金還要被砍,真的很慘。」

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據澳洲金融觀察報導,ME銀行秘密地告訴經紀人,已經禁止向不在澳洲和新西蘭永久居住或工作的借款人發放貸款。該行一位發言人說:「主要的問題是驗證外匯收入的能力。對一個我們這樣規模的銀行,我們很難用合適的成本管理該領域的工作。」

在ME銀行此舉之前,五大銀行已收緊對海外人士的貸款,其中包括在按揭貸款市場佔四分之一份額的澳洲聯邦銀行(CBA)。其它銀行,包括麥格理和AMP,已經大幅減少使用人民幣,禁止用其它亞洲貨幣做首付和償還貸款。

世邦魏理仕在悉尼新公寓市場的代理銷售份額超過60% 。該公司住宅項目的董事總經理彌爾頓(David Milton)說,那些投資澳洲外資審查委員會(FIRB)批准的開發項目的中國買家將遭遇麻煩,因為「澳洲銀行希望用澳洲本地收入償還貸款,而「許多中國買家沒有這個」 。

彌爾頓表示:「在短期內,未來3 – 6個月交割的項目將給FIRB批准的買家帶來問題,因為他們交割時要從澳洲銀行借抵押貸款。這些大型和低質量項目,主要是由FIRB批准的投資者產品,會在短期內有麻煩……很多二級產品並不適合當地業主或投資者。」

但是彌爾頓說,高質量房產的銷售依然強勁,如近期聯盛(Lendlease)集團發售悉尼達令廣場(Darling Square)第三期公寓時,不到四個小時就搶購一空。

彌爾頓強調,樓花物業基本面非常強勁, 但表示FIRB批准的外國投資人的融資問題需要立即解決,因為這將軟化對二級市場的需求。

澳洲抵押貸款經紀人協會(FBAA)會長懷特(Peter White)說:「大量銀行收縮外國買家市場是一個嚴重問題。」該協會代表8000多為購房者服務的抵押貸款經紀人。懷特批評銀行未能有效監控日漸增多的貸款問題。他說: 「一個代理只能做這麼多來檢查一個貸款申請的準確性。」

在發現用虛假文件申請貸款的案例後,澳洲大銀行紛紛開始禁止向外國借款人發放貸款 。據業內人士,用中國銀行的信箋和銀行對帳單的假申請文件僅花250澳元就可買到。

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房貸問題
民國105年05月20日一位【海風-】網友提問:


第一點:目前台中南區有一房屋2房,市價約600出頭,貸款220萬未還 (已還款四年多),可否多增貸180萬?


第二點:增貸金額想要付第二間頭期款,第二間房屋市價630萬,欲貸款450萬(貸25年以上、寬限2年),這樣加起來為850萬(貸款),購買第二間房屋時第一間房子3個月內會賣掉(還款)。


貸款人:33歲、男、年薪約70萬,信用卡正常付款



我的回答:


如果以版友提供的資訊:兩房房屋~推測應屬於大樓格局,其位置座落於台中市南區,該區域以『永慶房仲網』的成交行情16萬/坪;版友自述『市價約600萬出頭』,等於總坪數至少要有37坪以上才有可能。因為版友並未詳述該房屋的總坪數,且銀行是以『自行鑑價金額與市價數據兩者取其低認定』,所以能不能多增貸180萬?我個人初步計算(以下均為假設值僅供參考):


銀行對於房屋的鑑價金額如為500萬*最高八成貸款成數=400萬,扣除房貸目前餘額220萬後,要增貸180萬就有機會!惟仍須檢視房屋實際座落位置、屋齡、屋況、使用情況等情形再做進一步討論,且須一併注意『增貸用途』~如直接陳述用在購置第二戶房產頭期款上,恐怕房貸銀行就不會輕易授信!畢竟銀行不喜借款資金用做購屋用途上,對借戶而言、槓桿風險有爆增之虞。


再假設版友順利獲得這180萬的資金後、即屬於近期增貸,用此資金再做為購置其它房產的頭期款,將會面臨以下問題:

1.增貸到400萬、假使不綁約分為20年攤還的月付金為2萬元,欲再購屋辦理房貸450萬、同樣是20年攤還(非首購、多數銀行不提供超過20年以上房貸攤還期)亦不給寬限期(已有房產與貸款者、多數銀行也傾向不提供寬限期)的月付金約為22,700元,兩筆房貸加總月付金為42,700元、版友年薪70萬換算成月平均薪資約5.3萬,收支比經計算後為80%!明顯超過大多數銀行房貸授信收支比規定~新屋房貸變數增加。

2.購屋辦理房貸、銀行『會請申請人提供國稅局財產清冊,與銀行對申請人調閱聯徵信用報告』兩份書面資料審閱;如發現申請人名下已有房產與貸款、進一步查到頭期款是向房貸銀行申請增貸用做為購置新屋頭期款,第一時間恐怕就會認定版友“投資客”(若被銀行定義為投資客,除貸款利率較高、放款成數僅6~7成外,也無法享有寬限期);加上第一點收支比明顯算不過的前提下,最後很可能會讓購屋房貸被婉拒!


最後仍提醒版友(以先購後售方式換屋):

1.對於手頭流動資金較不足者(尤其版友的購屋頭款是從舊屋增貸而來,非自有存款者),若舊屋在短期內如果無法順利售出,恐怕屆時版友需要同時負擔二戶房屋貸款~將更加地捉襟見肘(這也是銀行會列入優先考量的部分)。

2.以目前市況並非說要賣、就能在一定期間內賣得出去(銷售期延長到3~6個月不等),若時間有限加上資金卡太緊,最後恐怕會被迫降價求售的窘境。


希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論

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